Impôt sur la fortune immobilière : de la nécessité d’anticiper la déclaration 2024

55% des redevables de l’IFI détiennent des immeubles indirectement par l’intermédiaire de sociétés, et sont donc concernés par la réforme opérée par la loi de finances pour 2024.

Avant la réforme, le redevable était imposé sur la valeur vénale réelle des parts ou actions à hauteur du « coefficient immobilier » de la société, qui correspond au pourcentage que représente la valeur des immeubles détenus par cette dernière par rapport à son actif brut total. Les parts ou actions étaient évaluées dans ce calcul en tenant compte de la totalité de l’actif et du passif de la société, sauf dans certaines situations particulières dans lesquelles les dettes, présumées abusives, pouvaient se voir neutralisées (ventes à soi-même, prêts consentis par le redevable, ou par son groupe familial ou par une société contrôlée par eux).

Désormais, le principe sera inversé. Lors de l’évaluation de la société, la totalité de son passif existant sera neutralisé sauf s’il est afférent à un actif immobilier imposable. Le « coefficient immobilier » sera alors appliqué à cette valeur « fictive » de la société. Puis le résultat sera soumis à un double plafonnement égal à la plus faible des deux sommes que représentent, d’une part, la valeur vénale des parts ou actions tenant compte cette fois du passif réel de la société ou, d’autre part, la valeur des actifs sociaux imposables nette du passif y afférent. 

Les redevables de l’IFI concernés doivent prendre rapidement conscience de la nécessité d’appliquer cette nouvelle méthode d’évaluation dès cette année dans toutes ses étapes, ce qui nécessitera une anticipation compte tenu de sa complexité. Il ne sera pas possible de se contenter de procéder à une simple actualisation de la valeur 2023. Le nouveau dispositif implique en effet de réaliser une longue série de calculs, déjà complexes à mettre en œuvre dans la situation d’un associé détenant une unique société, et qui le seront assurément beaucoup plus pour les associés de groupes de sociétés puisque ce calcul en plusieurs étapes devra être dupliqué à chaque degré de la chaîne de participation en commençant par le bas pour remonter vers la holding de tête. 

Il sera aussi important pour le redevable de pouvoir démontrer que les dettes de la société sont afférentes à un immeuble imposable ce qui conditionnera la possibilité pour lui non seulement de les prendre en compte dans la phase d’évaluation des titres, au titre de laquelle seul le passif affèrent aux immeubles imposable pourra être retenu, mais aussi dans le second plafond (valeur des immeubles nette du passif y afférent). 

Les conséquences de cette réforme pour le redevable pourront s’avérer défavorables … mais aussi parfois favorables. Depuis l’origine de l’IFI, les redevables associés de sociétés détenant des actifs mobiliers et immobiliers, et un endettement afférent aux actifs immobiliers imposables, étaient en effet imposés sur une assiette excédant la valeur des immeubles nette du passif y afférent. Ceci résultait du fait que la détermination du coefficient immobilier, telle que fixée par l’article 965 du CGI, a lieu sur la base de l’actif brut de la société sans tenir compte de son passif et de son affectation. Lorsqu’une société détient tout à la fois des actifs immobiliers financés par emprunt et des actifs mobiliers nets de passif, l’absence de prise en compte de l’affectation du passif dans l’établissement du coefficient immobilier de la société augmentait artificiellement ce dernier par rapport à la réalité économique. Il en résultait une déperdition systématique de la déductibilité du passif immobilier par rapport à la situation d’un redevable directement propriétaire du même immeuble endetté. Le plafonnement en fonction de la valeur des immeubles imposables nette du passif y afférent devrait permettre désormais aux redevables concernés de réduire leur assiette imposable, et de restaurer une égalité de traitement avec les propriétaires directs des biens immobiliers.

Ce texte a suscité dès son adoption de nombreuses difficultés d’interprétation. Il faut souhaiter que des commentaires administratifs soient publiés rapidement, afin de permettre aux redevable de rédiger leur déclaration dans de bonnes conditions.